A construtora não entregou meu imóvel no prazo ajustado. Devo ser indenizado?

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Conta-se os dias para, enfim, adentrar ao bem imóvel.

No entanto, ninguém merece ficar sentadinho na cadeira da paciência aguardando que o imóvel seja entregue apenas no dia e hora que a construtora bem entender, não é mesmo?

Desta feita, existe uma cláusula constante nos contratos de compra e venda de imóvel, a famosa cláusula de tolerância, responsável por ajustar que pode, sim, haver um atraso na entrega, mas que não ultrapasse 180 dias, ou seja, que não exceda seis meses.

É que seis meses para quem está trabalhando nele é pouco tempo, mas seis meses para quem espera é um baita tempo.

Casa pronta
imóvel próprio

Com essa possibilidade, compradores estavam adentrando ao judiciário para pleitear o justo direito de ser plenamente indenizado pelo não cumprimento contratual da efetiva entrega do imóvel, entretanto o Superior Tribunal de Justiça tem entendido de forma interessante.

Querem saber de que forma?

Pois bem; a Terceira Turma do STJ tem entendido, principalmente através do REsp 1.582.318-RJ, que é cabível a percepção de Danos Materiais e dos Lucros Cessantes, mas não Danos Morais.

Pode ser até que caiba o recebimento deste último, porém as provas apresentadas nos autos processuais devem ser robustas, embasadas em entendimento respeitável de decisões, em fase posterior, pela autoridade Judiciária.

Já pensou, o cidadão programar-se e empreender suas forças e proventos suados, para receber seu imóvel em na data ajusta, já ter extrapolado o prazo da conhecidíssima Cláusula de Tolerância, estar, por exemplo, pagando aluguel, continuando a ter gastos estrondosos com combustível, saber que tem um imóvel bem pertinho do trabalho e da escola das crianças, mas, por motivos alheios à sua vontade, o imóvel não fora entregue no prazo ajustado em contrato e agora restar altamente prejudicado?

A Cláusula de Tolerância seria Abusiva?

Sobre Cláusula de Tolerância nos Contratos e Compra e Venda, o STJ tem entendido que não é cláusula abusiva; pronunciou desta forma em Setembro de 2017:

No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de “cláusula de tolerância”. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).

E os Danos Morais?

Bem, vamos com calma que o negócio é mais estreito, e carece de explicação.

Para que haja indenização por efetivo dano moral, o lesado deve provar, nos autos, a ofensa à personalidade, à honra, a dor, o vexame, o constrangimento; ou seja, como bem pontua o professor Agostinho Alvim deve provar o “o dano causado injustamente a outrem, e que não tenha atingido ou diminuído o seu patrimônio.”

É interessante ainda registar o conceito de dano moral na visão de Wilson Melo da Silva, quando define o ato ilícito como sendo: “as lesões sofridas pelo sujeito físico ou pessoa natural de direito em seu patrimônio ideal, entendendo-se por patrimônio ideal, em contraposição a patrimônio material, o conjunto de tudo aquilo que não seja suscetível de valor econômico”.

É bom que esteja bem definido, em sua mente, que Dano Moral é coisa séria e não é qualquer desassossego ou desventura que carece e se adequa à percepção do efetivo dano; tem que haver, de fato, uma ofensa à honra, à personalidade, à imagem, um sofrimento intenso, um abalo na alma, algo intangível.

Veja o que disse o STJ no Agravo ao Recurso Especial 1126144/MA julgado em Março deste ano (2018):

Pode ser cabível a condenação em danos morais, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. Em outras palavras, deve ter o atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta. Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento contratual. STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.

Os tribunais brasileiros estão bem atentos a esta questão e não é qualquer tipo de situação fática vivenciada pelo cidadão que evidencia ter havido, plenamente, uma violação aos direitos do comprador, ensejado e garantindo a plena restituição pelo ‘suposto’ dano moral experimentado.

Como falado acima, deve haver o dever de acostar aos autos processuais documentos comprobatórios evidenciando a lesão sofrida.

Sintetizando, em poucas palavras, você, caro leitor, deve entender que a Terceira Turma do STJ já pacificou que pode caber, sim, a percepção dos Danos Materiais e Lucros Cessantes (provando nos autos, obviamente), mas os Danos Morais carecem de provas mais evidentes e consistentes, sempre observando valores intangíveis, pois, em regra, os atrasos nas entregas dos imóveis, não ensejam o pleno direito do comprador a perceber Indenização por Danos Morais.

Ainda, no quesito indenizar por Lucros Cessantes,  o STJ entende que não há dever de provar o prejuízo, consoante o REsp 1.341.138-SP,  Relatado pela Min. Maria Isabel Gallotti, julgado novinho, de Maio/2018
“há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável”

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Escrito por Fátima Burégio, Advogada em Recife- PE (perfil e contato aqui) e articulista no JusBrasil.

Editado por Elane F. Souza (também Advogada, administradora deste site e articulista no JusBrasil).

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